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  • 澳洲悉尼买房的法律程序解析

    2012-09-13 10:59:00  来源:  作者:
    开始寻找要买的房子到最终成交往往要经历一段时间。买卖双方谈妥价格并不意味着合同生效。在合同交换产权转让——买房导引
      此买房导引适用于澳大利亚...

        开始寻找要买的房子到最终成交往往要经历一段时间。买卖双方谈妥价格并不意味着合同生效。

     

    在合同交换产权转让——买房导引


      此买房导引适用于澳大利亚西南威尔士州。其目的是为帮助买家理解他们的权利和义务。

     

    资金


      从开始寻找要买的房子到最终成交往往要经历一段时间。买卖双方谈妥价格并不意味着合同生效。在合同交换前,卖方仍有权利接受出价更高的买家。我们建议买家在谈成价格后要尽快进入合同,以免错失良机。因此,买家要首先获得银行的贷款许可或初步的贷款许可。需要记得的是,一旦决定买房子,应当立即联系银行。

     

    合同


      根据产权转让法案,当地产中介或个人卖主发布广告出售房产时,他们必须要有初步的房产买卖合同供买家参考,否则就构成违法。房产买卖合同要包括合同的基本条款,产权证书,水路图,地方议会的区划证明等。我们提醒买家要求卖家或中介出示合同,检查上述内容。必要时复印合同去征求律师意见。记住,在你理解合同内容之前,一定不要签字。

     

    定金


      在交换合同之时,买家一般会被要求交付相当于房产价格10%的定金。定金一般由房产中介存在他们的信托账户中,并在最终结算时用于充抵房价。当定金数额巨大并且最终结算期较长时,我们建议将定金进行投资,所得利息一般由买卖双方平分。房产中介作为定金的持有人一般不能将定金用于投资,除非有买卖双方的明确书面授权。当你决定将定金投资时,应在合同交换前通知房产中介,以便事先做出合适的安排。房产中介要向银行提供买卖双方的税号。一旦买卖双方谈成价格,房产中介在很多情况下会要求买家预付部分定金以示诚意。但是预付的部分定金并没有法律上的约束力,在合同交换之前卖方并没有法律上的义务将该房产一定出售给买家。如果合同不能交换,预付的部分定金应全部退还给买家。并且房产中介有义务通知买家任何随后的价格。

     

    签约


      在买卖双方谈妥价格后,中介会将合同中加入买家的姓名地址等详细情况和价格。如有必要,并经双方同意,房产中介也会修改与房产一同出售的条目。随后,房产中介会出示给你两份文件要求签字。第一份房产买卖合同,另一份是交换合同授权书。交换合同授权书确认买家已在合同上签字并享有冷静期内的中止权利,同时授权房产中介代表买家交换合同。一旦买家签署了上述两份文件,就意味着你已经接受购买该房产。此时,房产中介会要求你交付全部定金。

     

    交换合同


      房产中介在确认经买卖双方签字的合同完全一致之后,会将买家签字的合同交付给卖方,同时将卖方签字的合同交付给买家。此程序被称为交换合同。从而使买卖双方正式进入合同,受合同效力的约束。但买家仍享有冷静期内的中止权利。买家最好在合同交换后立即与律师联系。

     

    冷静期中止权


      按照法律,买家在冷静期内有中止合同的权利。冷静期从合同交换之日开始到第五个工作日下午5点结束。如果买家行使冷静期中止权,则相当于房产价格0.25%的定金将被没收。冷静期中止权不适用于拍卖房产的情况。同时,买家也可放弃冷静期中止权,但必须提供律师签字的S66W证明。另一方面,买家也可向卖方申请延长冷静期。如果买家正在申请白蚁报告,房屋结构报告,甚或贷款许可,买方应该在冷静期内尽快行动,以免丧失主动。

     

    最终结算


      冷静期结束后,律师会进行一系列的调查,以确保买家获得完全产权。此时,买家应尽快与贷款银行联系,确保资金及时到位。这一过程一般需要4—6周时间。当一切就绪,双方律师会安排具体的时间地点进行结算。结算内容包括支付价格余额,部分水费,地方议会规费,相关律师费等。一旦结算完成,买家正式成为合法的产权所有人。
     
     

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